ผังเมือง (ต่อ) ส่วนที่2 ผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ และราคาที่ดิน

ส่วนที่ 2 : ผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ และราคาที่ดิน 2.1 ผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์           ต่อไปเรามาดูกันว่า ผังเมืองที่จะประกาศใช้ใหม่ จะมีผลกระทบในด้าน "ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการที่จะสร้างใหม่" และ "ราคาที่ดิน (แปลงที่ยังเป็นที่ว่าง ๆ)" อย่างไร ซึ่งจะส่งผลต่อชาวบ้านอย่างเราอย่างไร           ความเดิม ก่อนหน้านี้ที่ได้มีการกำหนด FAR และ OSR ไว้ จะค่อนข้างมีผลกระทบต่อราคาขายที่จะทำให้ราคาสูงขึ้นได้ในระดับ 10-30% แต่หลังจากมีข้อโต้แย้งกันมาก ทำให้ได้มีการปรับเพิ่ม FAR และลด OSR ให้ ในเวลาต่อมา -ประมาณ เดือนกรกฎาคม 2547 ที่ผ่านมา ทำให้ส่งผลต่อราคาขายไม่มากนัก ประมาณ 5% โดยประมาณ และบางพื้นที่เท่านั้น           สรุปผลกระทบต่อก่อน และหลังการปรับปรุง FAR และ OSR (ใช้ตารางที่ 3 ประกอบ)           ผลกระทบโดยย่อ ต่อพื้นที่ผังเมืองแต่ละประเภท ตามที่กำหนดไว้เดิม (ก่อนการแก้ไข เพิ่ม FAR และลด OSR ให้ ในเวลาต่อมา -ประมาณ เดือนกรกฎาคม 2547 ที่ผ่านมา) มาพิจารณาผลกระทบต่อราคาขายก่อนและหลัง ตามผังเมืองประเภทต่าง ๆ ดังนี้ • พื้นที่ ย.1 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น หทัยราษฎร์ ทุ่งครุ ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวเท่านั้น ซึ่งแต่เดิมก่อสร้างบ้านได้ทุกประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ อาจส่งผลให้ราคาที่ดินลดลงได้ เพราะคงมีความสนใจน้อยลง เพราะสร้างทาวน์เฮาส์ไม่ได้แล้ว และจะมีการบังคับใช้ FAR 1.0 เท่า และ OSR ร้อยละ 40 (พื้นที่ ย.1 ไม่มีการปรับปรุง FAR/OSR) ซึ่งจะไม่มีผลต่อการใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่ คือ บ้านเดี่ยว แต่จะมีผลต่อการใช้ประโยชน์เพื่อกิจการอื่น ที่แต่เดิมใช้ FAR ได้ 10 เท่า และไม่มี OSR จะแทบไม่มีโอกาสเกิดโครงการใหญ่ ๆ ที่อาศัยประโยชน์จากพื้นที่เพื่อกิจการอื่นเหมือนในอดีตที่ผ่านมา • ส่วนพื้นที่ ย.2 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น รัตนโกสินทร์สมโภช และร่มเกล้าตะวันตก ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เฉพาะ บ้านเดี่ยว กับบ้านแฝด ซึ่งแต่เดิมก่อสร้างบ้านได้ทุกประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ รวมทั้งบางส่วนสามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยไม่เกิน 23 เมตร และเนื้อที่ไม่ถึง 2,000 ตารางเมตร เช่น หอพัก คอนโดราคาถูก อาจส่งผลให้ราคาที่ดินลดลงได้ เพราะสร้างได้น้อยลงเช่นกัน การบังคับใช้ FAR (เดิม 1.0 ปรับเป็น 1.5 เท่า) และ OSR (เดิมร้อยละ 40 ปรับเป็นร้อยละ 20) แม้ว่าจะมีการปรับให้ ก็อาจไม่มีผลมากนัก เพราะพื้นที่นี้ ให้สร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ซึ่งไม่มีบังคับใช้ FAR/OSR อยู่แล้ว แต่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้พื้นที่เพื่อกิจการอื่น คล้ายกับพื้นที่ ย.1 ดังกล่าว • พื้นที่ ย.3 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ดอนเมือง วัชรพล สายไหม รามอินทรา มีนบุรี สุขาภิบาล 3 สวนหลวง ประเวศ หนองแขม และภาษีเจริญ ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท คือ ได้ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และตึกแถว ซึ่งจะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 1.5 เท่า ได้แก้ไขเป็น 2.5 เท่า) และ OSR (เดิมร้อยละ 25 แก้ไขเป็นร้อยละ 12.5) ทำให้มีผลต่อราคาขาย กล่าวคือ (1) แต่เดิมถ้าเป็นอาคาร (ทาวน์เฮาส์หรือตึกแถว) ตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไป จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเนื้อที่ดินที่ต้องใช้ เช่น ตึกแถว 4 ชั้น ปัจจุบันใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 35 ตรว. ถ้าพิจารณาในเรื่องของราคาขาย จะทำให้ราคาในปัจจุบัน 1,800,000 บาท จะเพิ่มเป็น 2,310,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 28 แต่หลังจากการปรับเพิ่ม FAR และลด OSR ทำให้มีผลกระทบต่ออาคาร 4 ชั้น ทำให้ราคาสูงขึ้นเพียง 5% เท่านั้น (2) ในทำนองเดียวกันถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น เดิมใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 26.7 ตรว. ทำให้ราคาขายในปัจจุบัน 1,500,000 บาท จะเพิ่มเป็น 1,761,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 แต่หลังจากการปรับเพิ่ม FAR และลด OSR ทำให้ไม่มีผลต่อราคาเลย ดังนั้นพื้นที่ ย.3 ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่เขตชั้นนอก จึงจะมีผลกระทบต่อราคาขายเพียงเล็กน้อยเท่านั้น หลังการปรับปรุง FAR/OSR • พื้นที่ ย.4 (สีเหลือง) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น หลักสี่ บางเขน เกษตร-นวมินทร์ ประดิษฐ์มนูธรรม นวลจันทร์ นวมินทร์ เสรีไทย และศรีนครินทร์ตะวันตก จะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 2 เท่า ปรับเป็น 3 เท่า และ OSR เดิมร้อยละ 20 ปรับเป็นร้อยละ 10) จึงส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น (1) การสร้างตึกแถวตั้งแต่ 4 ชั้น จากปัจจุบันใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. ตามร่างผังเมืองใหม่ (ก่อนปรับ) จะต้องใช้ที่ดินขนาด 26.3 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เป็นต้น แต่หลังการปรับ FAR/OSR จะไม่มีผลกระทบเลย (2) ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น ปัจจุบันใช้ที่ดินขนาด 18 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่ (ก่อนปรับ) จะต้องใช้ที่ดินขนาด 20 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 แต่หลังการปรับ FAR/OSR จะไม่มีผลกระทบเลย (3) ถ้ามาพิจารณาในส่วนของอาคารประเภทหอพัก (ขนาดอาคารไม่เกิน 2,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 160 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 275 ตรว. ส่งผลให้ค่าเช่าหอพักจากเดิมเดือนละ 2,000 บาท เพิ่มเป็นเดือนละไม่ต่ำกว่า 2,479 บาท เป็นต้น แต่หลังการปรับ FAR/OSR จะเพิ่มเป็น เดือนละ 2,025 บาท (1%) เอง (4) ถ้าเป็นอาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) ราคาปัจจุบัน 25,000 บาท/ตรม. แต่ราคาใหม่(ก่อนปรับ) จะอยู่ในราคาประมาณ 32,905 บาท/ตรม. นั่นคือราคาขายเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 32 แต่หลังการปรับ FAR/OSR ราคาขายจะเพิ่มเป็น 28,865 บาท/ตรม. (15%) • พื้นที่ ย.5 (สีส้ม) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ตลาดมีนบุรี สวนสยาม เกษตร งามวงศ์วาน วงศ์สว่าง บางแวก และบางมด จะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 3 เท่า ปรับเป็น 4 เท่า และ OSR เพิ่มร้อยละ 15 ปรับเป็นร้อยละ 7.5) จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 434 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 938 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 27,500 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 32,449 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 18 แต่หลังการปรับ FAR/OSR ราคาขายจะเพิ่มเพียงร้อยละ 7 เท่านั้น • พื้นที่ ย.6 (สีส้ม) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ย่านตลาดบางกะปิ อ่อนนุช อุดมสุข บางนา และเอกชัย จะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 3.5 เท่า ปรับเป็น 4.5 และ OSR เดิมร้อยละ 12 ปรับเหลือร้อยละ 6.5) จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารไม่เกิน 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 434 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 715 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 30,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 33,973 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 13 แต่หลังการปรับ FAR/OSR ราคาขายจะเพิ่มเพียงร้อยละ 6 เท่านั้น • พื้นที่ ย.7 (สีส้ม) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น คลองตัน เพชรบุรี พระราม 9 บางจาก และพระโขนง จะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 4 เท่า ปรับเป็น 5 เท่า และเดิม OSR ร้อยละ 10 ปรับเหลือร้อยละ 6) จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารมากกว่า 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 756 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 1,125 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 35,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 38,933 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 แต่หลังการปรับ FAR/OSR ราคาขายจะเพิ่มเพียงร้อยละ 4 เท่านั้น • พื้นที่ ย.8 (สีน้ำตาล) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น บางซื่อ บางพลัด และปิ่นเกล้า จะมีการบังคับใช้ FAR (เดิม 5 เท่า ปรับเป็น 6 เท่า และ OSR เดิมร้อยละ 8 ปรับเป็นร้อยละ 5) จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลง เช่น อาคารประเภทคอนโดมิเนียม (ขนาดอาคารมากกว่า 10,000 ตรม.) เดิมใช้ที่ดินขนาด 756 ตรว. แต่ตามร่างผังเมืองใหม่จะต้องใช้ที่ดินขนาด 900 ตรว. ส่งผลให้ราคาขายจากเดิม 40,000 บาท/ตรม. เพิ่มเป็น 42,251 บาท/ตรม. หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 6 แต่หลังการปรับ FAR/OSR ราคาขายจะไม่เพิ่มเลย (0%) • พื้นที่ ย.9 (สีน้ำตาล) พื้นที่ตัวอย่าง เช่น ดินแดง วิภาวดี และพหลโยธิน ใช้ FAR (เดิม 6 เท่า เพิ่มเป็น 7 เท่า และ OSR เดิมร้อยละ 6.5 ลดเหลือ 4.5) และพื้นที่ ย.10 (สีน้ำตาล) ได้แก่ พระราม 3 สาทร และพระราม 4 ใช้ FAR 8 เท่า (ไม่ปรับ) และ OSR (จากเดิมร้อยละ 5 เหลือร้อยละ 4) ซึ่งทั้งสองพื้นที่นี้ คือ ย.9 และ ย.10 ตามร่างผังเมืองใหม่จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงราคาขายมากนัก โดยเฉพาะโครงการที่เป็นอาคารชุด ไม่ว่าก่อนหรือหลังการปรับ FAR/OSR

โดยสรุปถ้าพิจารณาตาม FAR และ OSR เดิม (ก่อนการแก้ไข) จะมีผลกระทบต่อราคาขายในระดับค่อนข้างสูง แต่หลังการปรับปรุง ทำให้มีผลราคาขายน้อยมาก โดยอาจมีเพียงบางพื้นที่ที่อาจมีผลเพียง 5% เท่านั้น จะเห็นได้ว่าการปรับ FAR เพิ่มให้ประมาณ 1 เท่าจากเดิม และการลด OSR ลงประมาณ 50% จากเดิม (เช่น 40 เหลือ 20) ทำให้แทบไม่มีผลต่อราคาเลยดังกล่าว รายละเอียดแสดงในตารางที่ 4          การศึกษาข้างต้นได้ศึกษา เฉพาะผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัย (หนาแน่นน้อย-ปานกลาง-มาก) ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อชาวบ้าน ส่วนพื้นที่อื่น ๆ ต้องไว้โอกาสหน้าครับ 2.2 ผลกระทบต่อราคาที่ดิน           ต่อไปจะมาพิจารณาถึงผลกระทบต่อราคาที่ดินบ้างครับ ที่นี้จะยกตัวอย่างในเขตชั้นในของเมือง เนื่องจากน่าจะมีผลกระทบเรื่องราคาที่ดินมากกว่า โดยทดลองศึกษาในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปัจจุบัน (CBD: Central Business District) สรุปเป็นตารางได้ดังนี้ ตารางที่ 3 : การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในย่าน CBD จากร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ใหม่ สมมติฐาน คือ ราคาขายเท่าเดิม เนื้อที่เท่าเดิม แต่ก่อสร้างได้น้อยลง (รายละเอียดการคำนวณ ตามตารางที่ 5-1  และ 5-2)           จากตารางจะเห็นได้ว่า ตามร่างผังเมืองใหม่มีผลทำให้ราคาที่ดินลดลงในบางพื้นที่ เนื่องจาก FAR มีค่าลดลง จึงสามารถทำการก่อสร้างพื้นที่ได้น้อยลงเช่นกัน รวมทั้งยังมีข้อกำหนดของ OSR ที่เข้ามาควบคุมด้วย เช่น ในย่านพระราม 3 - สะพานแขวน (ย.9 และ ย.10) พบว่า FAR มีค่าลดลงจาก 10 เท่า เหลือเป็น 7 เท่า และ 8 เท่า และมี OSR ร้อยละ 4.5 และ 4 ตามลำดับ ทำให้ราคาที่ดินจากเดิม 150,000 บาท/ตรว. ลดลงเป็น 106,412 บาท/ตรว. หรือลดลงร้อยละ 29 เป็นต้น อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่จะลดลงเฉพาะที่ดินที่ว่างๆ เท่านั้น ส่วนที่ดินที่มีอาคารอยู่แล้วกลับจะทำให้มูลค่าที่ดินรวมอาคารของท่านแพงขึ้น เพราะท่านมีคู่แข่งที่จะก่อสร้างได้น้อยลงนั่นเอง และความจริงก็คือ ที่ว่าง ๆ ในเขตชั้นในเหลือน้อยแล้วครับ ส่วนใหญ่ก็สร้างกันไปแล้ว กรณีนี้ก็เช่นเดียวกัน ผมเชื่อว่ากลไกตลาดน่าจะช่วยให้ราคาที่ดินอาจไม่ลดมากขนาดนั้น โดยอาจต้องเพิ่มราคาขายขึ้นไปด้วยส่วนหนึ่ง เนื่องจากภาวะขาขึ้นของธุรกิจอสังหาฯ ในช่วงนี้ ส่วนที่ 3 : สรุปว่าผังเมืองใหม่ดีหรือไม่            อันนี้ต้องมองต่างมุมครับ ดี หรือไม่ดี ต้องถามว่า สำหรับใครด้วย           เอาเป็นว่าในความเห็นผมถ้าเป็น"ชาวบ้าน"ธรรมดาๆ แบบผมที่ซื้อ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ไม่เกิน 2 ชั้นในเขตรอบนอกก็แทบไม่มีผล (จากเรื่องผังเมือง ไม่เกี่ยวกับเรื่องอื่น ๆ เช่น ตอนนี้วัสดุก่อสร้างก็ขึ้นเอาๆ โดยเฉพาะเหล็ก) แต่ถ้าเป็นชาวบ้านที่มีเงินมากหน่อยจะซื้อบ้าน 3-4 ชั้น หรือคอนโด ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ชั้นกลาง ชั้นใน ราคาอาจแพงขึ้น เพราะเจ้าของโครงการต้องมีต้นทุนสูงขึ้นจากการที่ต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นในการพัฒนาโครงการต่าง ๆ แน่นอนว่าคงไม่มีใครต้องแบกภาระไว้เอง ต้องไปเพิ่มไว้ในราคาขายแหงๆ ซึ่งสุดท้ายภาระตกอยู่กับชาวบ้าน (ที่มีเงินมากหน่อย) โดยราคาขายที่แพงขึ้นก็น่าจะมีผลประมาณ 5-10% (แม้ว่าผลการศึกษาจะเพิ่ม 10-20% แต่มีความเป็นไปได้ว่าราคาที่ดินอาจลดลงส่วนหนึ่งด้วยดังกล่าว) แต่ถ้าไม่อยากซื้อแพงก็ซื้อบ้านเก่า ซึ่งมีอยู่เยอะแยะให้เลือก           อย่างไรก็ตาม ในอนาคตอาจมีผลกระทบมากขึ้น ถ้าศักยภาพพื้นที่สูงขึ้น เช่น ถ้าแถวมีนบุรี ปัจจุบันศักยภาพพื้นที่ก็แค่อาคาร 2 ชั้น แต่ถ้าต่อไปศักยภาพสูงขึ้น ต้องสร้างอาคาร 3-4 ชั้น หรือสูงกว่านี้ คงจะมีผลกระทบ แต่ผมว่าอีกยาวไกลกว่าจะถึงวันนั้น และอีก 5 ปี ผังเมืองเขาก็ปรับปรุงกันอีก           มาทางฝั่ง "เจ้าของที่ดินว่างๆ ที่ยังไม่ได้ก่อสร้างอะไร บ้าง ถึงคราวที่ท่านทั้งหลายอาจเสียประโยชน์เพราะราคาที่ดินอาจลดลง (แต่เอาเถอะ ที่ผ่านมามันก็เพิ่มมาเยอะแล้ว) โดยถ้าเป็นที่ดินชั้นใน ขนาดไม่เกิน 1 ไร่ จะเสียศักยภาพในการพัฒนาอาคารสูงไป โดยรวมของการศึกษา ถ้าไม่มีปัจจัยอื่น ๆ ใด จะส่งผลให้ราคาที่ดินในเขตชั้นในลดลงประมาณ 10-15% แม้ว่าผลการศึกษาจะลดลง 15-25% แต่กลไกตลาดน่าจะทำให้ต้องเพิ่มราคาขายด้วย ดังนั้นราคาที่ดินก็ไม่น่าจะลดมาก           มาถึงผู้ได้ประโยชน์ตัวจริง คือ ท่านที่เป็น "เจ้าของอาคาร" ต่าง ๆ ราคาทรัพย์สินของท่านน่าจะสูงขึ้น เพราะว่าคู่แข่งถูกจำกัดให้น้อยลง บางแห่งอาจไม่มีใครสามารถสร้างได้เท่าที่ท่านมีอีกแล้ว โดยเฉพาะในเขตชั้นนอก ต่อไปจะพบว่าอาคารเก่า ๆ จะถูกนำมาปรับปรุงใหม่กันมากขึ้นแน่ ๆ           ส่วนในเขตชั้นในที่ว่าง ๆ ก็แทบไม่เหลือแล้วครับ ก็มีแต่ตึกสร้างกันไปแล้วทั้งนั้นแหละครับ ดังนั้น คนส่วนใหญ่ในเขตชั้นในน่าจะได้ประโยชน์ ส่วนท่านที่ถือที่ดินว่าง ๆ ไว้ท่านน่าจะเป็นส่วนน้อยแล้ว           แต่ผลที่สำคัญที่สุดในความเห็นผมจากผังเมืองใหม่ ก็คือ ต่อไปจะมีเมืองที่มีพื้นที่เปิดโล่งมากขึ้น ที่ว่างมากขึ้น ไม่แออัดยัดเยียดกันจนเกินไปเหมือนทุกวันนี้ ซึ่งการเสียสละกันคนละเล็ก คนละน้อย แต่ถ้าทำให้เมืองของเราดูดีขึ้น น่าอยู่มากขึ้น (ในเชิงกายภาพน้ะครับ อย่าหวังถึงเรื่องอื่น) เพราะมีพื้นที่โล่ง มีพื้นที่สวนมากขึ้น มีตึกสูง ๆ น้อยลง การลงทุนพัฒนาโครงการต่าง ๆ ต้องเผื่อสังคมมากขึ้น ผมว่าแนวคิดนี้ดีมาก ๆๆ สำหรับชาวบ้าน หรือประชาชนอย่างผม แต่แหมไม่ทราบว่าท่านคิดช้าไป 10 ปีหรือเปล่า ที่ว่าช้าก็คือว่า น่าจะกำหนดไว้ตั้งแต่ผังเมืองฉบับแรกเมื่อปี 2535 แล้ว ปล่อยให้สร้างกันมาได้เป็น 10 ปีแล้ว มาถึงตอนนี้จะห้าม ก็อาจทำให้คนส่วนหนึ่งเสียประโยชน์ อะไรก็แล้วแต่ที่เคยได้ เคยทำได้ แต่ต่อไปจะทำไม่ได้ หรือได้น้อยลง ก็ย่อมมีเสียงบ่น เสียงว่าเป็นธรรมดา ทนๆ เอาหน่อยครับ ท่านทำเพื่อชาติจริงๆ ไม่เหมือนท่านผู้ทรงเกียรติ (อ้าวทำไม ไปถึงโน่นได้) เลิกก่อนนะครับ      เอกสารประกอบ  ตารางที่ 4, 4-1, 4-2, 4-3                                 ตารางที่ 5, 5-1, 5-2                                 ตารางที่ 6 แหล่งที่มา:http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market56.htm